Duurzaam logistiek vastgoed wordt alleen maar belangrijker. Door strengere wetgeving, maar ook door een groeiende vraag huurders. CBRE bracht de waarde van duurzame distributiecentra in kaart en concludeert dat duurzaamheid zeker een waarde heeft, al neemt die wel af naarmate de BREEAM-score oploopt. De aanvangsrendementen van BREEAM-gecertificeerde gebouwen liggen nu nog lager dan die van niet-gecertificeerde gebouwen. Hoe kijken investeerders daarnaar?
Door strengere wetgeving wordt ook voor investeerders in vastgoed duurzaamheid belangrijker. Daarnaast spelen de stijgende energieprijzen een rol: een duurzaam gebouw heeft lagere energielasten. Dat is gunstig voor gebruikers. De EU heeft met het Sustainable Finance Action Plan (SFAP) een strategie om verduurzaming te versnellen. Beleggers moeten kunnen aantonen hoe ze duurzaamheidsrisico’s en -doelstellingen in hun beleid integreren, en hoe je duurzaamheid terugziet in hun financiële producten.
Het BREEAM-effect
Om vast te stellen wat de impact is van duurzaamheid op de waarde van logistiek vastgoed, kun je bijvoorbeeld kijken naar de prijsvorming van gebouwen met én zonder duurzaamheidscertificaat. In hun analyse kijkt CBRE naar BREEAM, het duurzaamheidslabel dat in Nederland het meest wordt gebruikt. Dit certificaat zegt niet alleen iets over de relatie tussen energieverbruik en vastgoed, maar ook over zaken als landgebruik en ecologie.
Lager aanvangsrendement
CBRE heeft gekeken naar ruim 560 transacties van logistiek vastgoed in de afgelopen vier jaar in Europa. Hiervan hebben er 110 een BREEAM-score: bijna 20 procent is dus gecertificeerd. CBRE ziet dat dat de aanvangsrendementen bij de aankoop van logistiek vastgoed met BREEAM-certificering doorgaans lager zijn dan bij panden zonder zo’n certificering.
Er is een verband tussen de BREEAM-score en de hoogte van het aanvangsrendement. Omdat CBRE gekeken heeft naar transacties in de afgelopen vier jaar, zijn de aanvangsrendementen allemaal geïndexeerd naar huidige niveaus. Hoewel de spread vrij groot is, ziet CBRE ook een trend: hoe hoger de BREEAM-score, hoe lager het bruto-aanvangsrendement. Wel is de rendementsdaling minder sterk naarmate de score toeneemt. Blijkbaar heeft duurzaamheid een waarde, maar neemt deze telkens iets af wanneer de score oploopt. Gemiddeld hebben beleggers 25 basispunten méér over voor de score good ten opzichte van de score pass.
Duurzaamheidspremium: lastig meetbaar, wel merkbaar
Hoe hoger de BREEAM-score, hoe scherper het aanvangsrendement. Toch zegt dat niet alles. CBRE heeft alleen de BREEAM-scores onderling vergeleken. Dat brengt hun bij de vraag welk duurzaamheidspremium beleggers überhaupt betalen. Het is lastig om daar een pasklaar antwoord op te geven. Gecertificeerde gebouwen zijn doorgaans nieuwer en daarmee kwalitatief beter, wat ook een oorzaak kan zijn van het lagere aanvangsrendement.
En zo zijn er andere factoren van invloed, bijvoorbeeld de resterende termijn van het huurcontract op het moment dat een gebouw wordt aangekocht. Daarom kan CBRE het effect van certificering nu nog niet exact bepalen.
Toch ziet CBRE wel een trend. Om die te verklaren, heeft CBRE de aanvangsrendementen van gecertificeerde gebouwen vergeleken met de prime-aanvangsrendementen op het moment van de daadwerkelijke transactie. Hieruit blijkt dat sommige BREEAM-gecertificeerde gebouwen onder de prime yield werden verkocht.
Reden voor de premium
Strengere wetgeving en een toenemende vraag van financiers stimuleren beleggers om een premium te betalen. Ze moeten transparant zijn over de duurzaamheid van hun fondsen, en certificaten als BREEAM helpen daarbij.
Duurzaamheid is een positieve factor bij de overwegingen van financiers. Ze zijn immers eerder bereid om een duurzaam gebouw te financieren. Gevolg? Een betere concurrentiepositie en voordelige financieringscondities, waaronder mogelijk een lagere rente. In dat geval is het voor beleggers goedkoper om geld te lenen, en kunnen ze vaak nét iets meer bieden bij de aankoop van vastgoed.
Kansen voor huurgroei
Er is nóg een reden voor beleggers om een premium te betalen: de stijgende energieprijzen. Duurzame gebouwen verbruiken doorgaans minder, en dus zijn de energiekosten lager. Er zijn dan ook eindgebruikers die bereid zijn méér huur te betalen in ruil voor een lagere energierekening. Dit brengt onder de streep evenveel kosten met zich mee, of zelfs minder. Voordeel: stabielere vaste lasten doordat je minder afhankelijk bent van fluctuaties op de energiemarkt. Daardoor loop je minder risico.
Daarnaast willen steeds meer huurders hun afnemers laten zien dat ze groene stappen zetten. Daarom kiezen beleggers vaker voor een duurzaam distributiecentrum. Dat is niet alleen een geschikt middel om je duurzame beleid uit te dragen, het is ook meer waard.
Opgewekte energie lokaal gebruiken
Op veel daken van distributiecentra liggen zonnepanelen en op sommige bedrijventerreinen staan windmolens. Deze positieve ontwikkeling heeft één nadeel: het elektriciteitsnet zit op veel plekken al op z’n maximale capaciteit. Het is aan netbeheerders om dit probleem op te lossen.
Echter, gebouweigenaren kunnen samen met gebruikers onderdeel zijn van de oplossing. Je kunt de opgewekte energie namelijk ook lokaal benutten, bijvoorbeeld voor apparatuur in het gebouw, of om elektrische trucks en auto’s op te laden. Wat overblijft, kan in batterijen worden opgeslagen. Daarmee kunnen eigenaren huisvesting én energie integraal aanbieden.
Een recent voorbeeld is WDP, dat dit jaar geld heeft opgehaald bij beleggers om onder andere hun Energy as a Business-strategie op te schalen. Ook andere partijen zoals Prologis, CTP en Intospace bieden zo’n service aan. Je kunt er als vastgoedeigenaar ook voor kiezen om het opwekken van duurzame energie te outsourcen naar een zogenaamde Energy Service Company (ESCO).
Tijd voor een nieuwe standaard
Hernieuwbare energie zal een verdere vlucht nemen, stelt CBRE. Ook omdat het kabinet naar verwachting zonnepanelen gaat verplichten vanaf 2025. Voor deze gebouwen betalen beleggers nu nog een premium, maar uiteindelijk zal dit de standaard worden. Voor niet-duurzame gebouwen verwachten we een discount. Oftewel: ze worden minder waard. Als vastgoedeigenaar wil je dus niet achterblijven.
De waarde van duurzaamheid
De hoogte van de duurzaamheidspremium die beleggers betalen, is vanwege allerlei andere factoren lastig meetbaar, maar wel merkbaar. Strengere wetgeving, een toenemende vraag van financiers en stijgende energieprijzen stimuleren beleggers om een premium te betalen. Uiteindelijk zullen duurzame distributiecentra de standaard worden en neemt de waarde van niet-duurzame gebouwen steeds verder af, stelt CBRE.
Bron: CBRE