We blijven meer online winkelen, en daarnaast groeide ook de productie-industrie. Dit stuwt de vraag naar logistiek vastgoed, volgens CBRE. Toch blijkt uitbreiding vaak lastig. Er is een groot tekort aan beschikbare grond en de overheid wil de bouw van nieuwe distributiecentra beperken. De logistieke sector zal efficiënter om moeten gaan met de ruimte die er nog wél is. Er zijn kansen voor uitbreiding, ook zónder de footprint van logistiek vastgoed te vergroten.
Groei online
Het aantal online aankopen neemt al jaren toe, maar kreeg in coronatijd nog eens een extra boost. Begin 2022 volgde een dip. Toch ligt het niveau nog steeds flink boven dat van vóór de COVID-19-pandemie: zo’n 22% van de totaalomzet van de detailhandel wordt online gehaald, en in 2030 naar verwachting zelfs 30%, volgens CBRE.
Groei vraag naar logistiek vastgoed
Met de groei die de e-commerce en industrie doormaakten, steeg de vraag naar logistiek vastgoed afgelopen jaar. Het aanbod blijft achter, onder meer door een beperkte ontwikkelpijplijn. Eind 2022 was de leegstand een lage 2,4%, wat neerkomt op iets minder dan 1 miljoen vierkante meter. Daarnaast is er weinig logistieke ruimte bij gekomen door toenemende bouwkosten en een tekort aan grond.
Ook in 2023 komt er minder logistiek vastgoed bij. Zo is volgens CBRE de huidige ontwikkelpijplijn voor dit jaar 2,7 miljoen vierkante meter, waarvan circa 70% is voorverhuurd. Slechts 800.000 vierkante meter komt dit jaar effectief op de markt.
Met het jaarlijks gemiddelde opnamevolume van 2,6 miljoen vierkante meter in de afgelopen vijf jaar, wordt het een uitdaging om te blijven voldoen aan de aanhoudende gebruikersvraag. Daarop komt de overheid aan het einde van het eerste kwartaal met een restrictievere beleidslijn voor de bouw van grootschalige distributiecentra, waarvan de uitwerking later in het jaar zal volgen.
Hogere huren
Het dalende aanbod leidde in een jaar tijd door het hele land tot hogere huren in nieuwe contracten – met een huurstijging van gemiddeld 20%. De hoogste huurstijgingen werden genoteerd in de regio’s Amsterdam, Eindhoven, Zuid-Limburg en Tilburg-Waalwijk. Deze ontwikkeling zet naar verwachting door in 2023.
CBRE voorziet een huurstijging van circa 10% bij nieuwe huurcontracten in de logistieke hotspots. Voor bestaande contracten geldt vaak een jaarlijkse indexatie aan de hand van de CPI, maar de vraag is in hoeverre eigenaren die doorberekenen.
Verdichten: meer doen op minder ruimte
CBRE ziet kansen voor de logistieke sector. Zo kunnen bestaande bedrijventerreinen beter worden benut, bijvoorbeeld door waar mogelijk te verdichten. De regio Flevoland leent zich daar het best voor: 26% van de grond op de bedrijventerreinen in de regio is nog te bebouwen, tegenover een landelijke verdichtingspotentie van 17%.
Ook kan verticale uitbreiding van het volume van logistieke hallen uitkomst bieden. Bijvoorbeeld door bij (her)ontwikkeling onder het maaiveld of verder de hoogte in te bouwen. Dit is alleen mogelijk als de overheid meer flexibiliteit geeft: nu geldt er vaak nog een te beperkende maximale bouwhoogte.
Wanneer panden met een vrije hoogte van lager dan 12,2 meter verhoogd worden tot dit referentiepunt (de gewenste standaard vrije stapelhoogte van moderne distributiecentra) kan er maar liefst 17 miljoen m³ aan volume worden toegevoegd. Zónder de footprint van de panden te vergroten.
Zo zijn er verschillende manieren om bedrijvigheid op een efficiënte manier meer ruimte te bieden, wat hard nodig is om de groeiende Nederlandse industrie te blijven faciliteren en tegelijkertijd kostbare ruimte over te houden, bijvoorbeeld voor woningen en natuur.
Bron: CBRE